【安防知識網(wǎng)】眾所周知，以往物業(yè)公司往往只能被動接受智能化系統(tǒng)，導致有時存在智能化設施不完善或無法使用的情況，給后期物業(yè)管理造成較大的困擾。而今，規(guī)模比較大的物業(yè)公司在商務辦公樓建設期就開始介入。

　　據(jù)了解，中海物業(yè)就從管理角度對物業(yè)使用功能、建筑平面設計、停車場管理系統(tǒng)、物業(yè)區(qū)之交通道路分布控制要求、工程設施/設備房位置/功能之合理性、消防/保安監(jiān)控設備位置及功能等提供專業(yè)建議，以滿足日后物業(yè)管理者及使用者的諸多需求。用吳美剛的話來說，就是“開發(fā)商可以考慮節(jié)省成本，但不能因此砸了物業(yè)的品牌”。

　　他表示，“在深圳規(guī)模較大的物業(yè)公司幾乎都有同樣的想法，而在建設期開發(fā)商一般都可以接受我們提出的建議。”在樓盤移交物業(yè)公司之后，由物業(yè)對智能化系統(tǒng)進行交接驗收。交接驗收之后，再由設備商負責對物業(yè)進行培訓。

　　對于物業(yè)公司來說，日常工作就是通過技防+人防的方式，保障整個大樓及人員的安全，因此，物業(yè)公司也格外重視樓盤的安防系統(tǒng)，更深入地參與到系統(tǒng)設計、設備選型中去，同時，也更加重視系統(tǒng)保養(yǎng)和維護。“以安全管理為工作核心，一方面服務于地產(chǎn)商，以優(yōu)質的管理配合地產(chǎn)商租售;另一方面，服務于業(yè)主，以安全管理贏得租戶信賴，避免無端的糾紛，”吳美剛表示。

　　例如，商務辦公樓人員復雜，需要對人員進行判斷和識別;避免盜竊事件發(fā)生，或“偵破”大樓內(nèi)的盜竊事件;應急事件發(fā)生之后的調(diào)度和疏散，等等。就目前而言，視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)是物業(yè)日常安全管理的必須手段。

　　監(jiān)控系統(tǒng)：建設期間物業(yè)提出布點要求

　　對于物業(yè)公司來說，監(jiān)控系統(tǒng)具備兩大好處：一，可通過布點來減少人力;二，由于進出辦公樓的人員非常復雜，單純依靠值班人員記住每一個人的面孔幾乎不可能，因此，物業(yè)公司非常依賴視頻監(jiān)控系統(tǒng)錄像及事后查證，以及輔助物業(yè)人員管理的功能。作為物業(yè)管理的主要手段，監(jiān)控在辦公樓安防系統(tǒng)中約占70-80%。

　　而從開發(fā)商和物業(yè)公司的角度看，兩者的需求有所不同，前者只要根據(jù)國家或地方規(guī)定(如國家標準《安全防范工程技術規(guī)范》GB50348，上海市強制性地方標準《重點單位重要部位安全技術防范系統(tǒng)要求第8部分：旅館、商務辦公樓》)布點即可，而后者則更希望監(jiān)控布點考慮更周全。如：開發(fā)商的想法是在主要出入口布點;而物業(yè)希望所有可能進入的入口都布點。因此，在樓盤移交物業(yè)之后，物業(yè)公司會根據(jù)實際需求提出報告請開發(fā)商考慮加點。有的樓盤在設計時可能才幾十個點位，但物業(yè)接手后可能增加到一兩百個。

　　關于對視頻監(jiān)控布點的依賴，吳美剛解釋，“一般，出租性商務辦公樓每層不只一個租戶，如果某租戶發(fā)生偷竊事件，我們可以把該租戶的所有進出人員的圖像找出來，作為證據(jù)避免與租戶產(chǎn)生糾紛。物業(yè)希望盡量避免類似的糾紛事件發(fā)生，降低投訴率，維持良好的租賃關系。”尤其當前樓市下行，這將是影響業(yè)主續(xù)約的重要因素。[nextpage]

　　門禁系統(tǒng)：因便于管理而重視度驟升

　　現(xiàn)在的變化是，門禁已經(jīng)細化到租戶，而不只是大堂門禁。尤其是對于隸屬房產(chǎn)商的物業(yè)公司，除了大堂的門禁系統(tǒng)之外，也會考慮給辦公樓中的每一個公司提供一套門禁系統(tǒng)。

　　對于物業(yè)人員來講，大堂的門禁是比較難管理的。由于白天進出人員眾多，大堂門禁系統(tǒng)幾乎處于撤防狀態(tài)，沒有發(fā)揮應有的作用;只有在晚上人流稀少時，才派得上用場。而如果把門禁系統(tǒng)進一步延伸到梯控的必要性也不大。吳美剛表示，“梯控系統(tǒng)可以到哪刷哪，但和大堂門禁一樣，人流量一大就難以管理，目前在深圳的商務辦公樓應用不多，除非在高保安等級的辦公樓，功能才能更好地發(fā)揮。”普通的辦公樓目前還沒有從一進電梯就管理行走路線的必要。

　　與大堂門禁、梯控系統(tǒng)相比，每一租戶安裝一套門禁系統(tǒng)更方便物業(yè)管理。待開發(fā)商或物業(yè)在整個大樓統(tǒng)一安裝門禁系統(tǒng)之后，由物業(yè)根據(jù)租戶的具體需求開放權限;至于門禁系統(tǒng)的日常管理則由租戶負責，租戶可以根據(jù)門禁系統(tǒng)的打印記錄了解本公司的人員出入情況。

　　顯然，一旦租戶內(nèi)部盜竊事件發(fā)生，物業(yè)也可以劃清責任;而租戶也比較樂意接受這種方式，因為現(xiàn)在幾乎每一家企業(yè)都有自己的門禁考勤系統(tǒng)，物業(yè)安裝對于他們來說節(jié)省了一筆安裝費，同時也滿足了私密性的要求。

　　防盜報警系統(tǒng)，布點范圍差異較大

　　在相關規(guī)定中，商務辦公樓的防盜報警系統(tǒng)必須安裝，而實際中存在覆蓋范圍大小不一的情況。中海的吳美剛表示，“不同物業(yè)公司做法相差較大，有的才幾個點，有的則比較密集。從實際需求來看，我們更希望防盜報警不存在盲區(qū)，而且它的投資不大，在安防系統(tǒng)投資中才占5%左右。”

　　考慮到有的小偷并不會從正常的路徑進入，因此，物業(yè)認為其它路線如后門樓梯等處的門都需要安裝探測器;另外，企業(yè)內(nèi)部的重要地點也需要布防，甚至有的租戶在財務室安裝了門禁，還會安裝紅外報警設備。而有的物業(yè)認為報警點不宜太多，因為一旦誤報將是一件麻煩事，吳美剛對此表示，“避免誤報，很重要的一點是在管理上分時段布防撤防。”例如，包括紅外、門磁在內(nèi)的探測設備白天使用不多，主要在晚上發(fā)揮作用，尤其是門磁等一定要在白天撤防。而且關于報警點的設置，需注意與其它系統(tǒng)之間關聯(lián)。例如，報警需結合監(jiān)控進行合理布置以聯(lián)動，相應的地下室、關鍵出入口、各樓層的電梯廳、樓道、消防道等都要有監(jiān)控點和報警點，通過報警打開攝像機。如禁區(qū)有人非法闖入，需門禁和報警探頭聯(lián)動球機。

　　不過，報警做得再完善，如果在系統(tǒng)設計階段沒有考慮到人員防范駁接和長期的維護，忽略其社會環(huán)境因素的話，也發(fā)揮不出應有功效。SOHO朝外項目部王礫強調(diào)，“物業(yè)公司有沒有及時處理，或周邊有沒有派出所出警，有沒有接警與處理;以及業(yè)主本身是否具備報警的能力，是否能有效地利用報警設備。這兩方面的因素決定了報警設備乃至整個安防系統(tǒng)最終發(fā)揮多大的效益。”[nextpage]

　　停車場管理系統(tǒng)，安防需求升級

　　目前，物業(yè)公司對停車場管理已經(jīng)提出更高等級的安防需求。有兩個需求可以看出其安防等級的提升，第一，以往倒閘處刷卡進入或者依靠保安進行人為判別;而現(xiàn)在安裝車牌識別系統(tǒng);第二，以往停車場內(nèi)沒有安防系統(tǒng)，而現(xiàn)在停車場也要布點。由此，停車場在安防系統(tǒng)中的占比也在提升，約在5-10%之間。

　　現(xiàn)在的新建商務辦公樓基本上都具備車牌識別系統(tǒng)，吳美剛分析，“車的不可識別性比較大，依靠肉眼判別比較困難。而如果只靠刷卡進入的話，可能存在‘開大眾進來，開寶馬出去'的情況。對于物業(yè)來說，這不僅賠償大，還會損害樓盤的形象。”而除了新建部分有此考慮之外，一些舊的商務辦公樓對車牌識別系統(tǒng)的需求也出現(xiàn)，像中海物業(yè)管理的樓盤中就有進行停車場管理系統(tǒng)改造的。

　　另外，停車場的安防系統(tǒng)除了在進出口布點之外，內(nèi)部通道和轉角處也會布點，有的寫字樓甚至針對老總們的超級豪華車的固定停車位布點，以記錄人為刮傷、撞車、摩擦事件，作為理賠的重要依據(jù)。

　　不過，雖然停車場的安防需求有提升，但大部分出租性的商務辦公樓還沒有到采用車輛引導系統(tǒng)的階段。“車輛引導系統(tǒng)在深圳推廣的情況并不太好。我們最多告訴車主是否有空位，沒有引導停到某個具體位置，停車場的引導更多靠現(xiàn)場服務人員完成，”吳美剛解釋。

　　巡更系統(tǒng)，以離線方式為主

　　對于物業(yè)公司的保安來說，巡更就是日常工作。它主要作為管理保安人員的手段，而在安防系統(tǒng)中的占比可能連1%都不到?，F(xiàn)有的巡更系統(tǒng)已經(jīng)基本滿足了物業(yè)管理的要求，而對于作為新品推行的“在線巡更”需求并不大。

　　據(jù)了解，很多物業(yè)公司都采用離線巡更的方式，保安人員按照路線巡更;至于是否更高一層的需求如在線巡更，目前還沒有這個層次的需求。“在線巡更對于物業(yè)公司來說，實時性的意義并不大，我們可以將離線巡更的記錄打印出來，作為查看巡更人員工作情況或考核的依據(jù)。在線巡更的需求可能在賓館等重點單位存在，但商務辦公樓目前還沒必要，”吳美剛認為。