最近，南京建鄴區(qū)金基匯錦國際的高層業(yè)主們很鬧心，因為原本小區(qū)的別墅和高層相通，近幾天卻裝上了門禁，高層業(yè)主從此無法再跨進別墅區(qū)。

　　“憑什么別墅業(yè)主可以享受全部的綠化資源，我們高層只能享用一部分?”高層業(yè)主在網(wǎng)上表達憤怒，他們還表示，別墅區(qū)和高層區(qū)隔開后，高層的容積率發(fā)生變化，與買房的承諾不符。

　　昨天，記者咨詢了律師。律師表示，如果當初規(guī)劃設計中有門禁，此舉無可厚非，但因為隔開而導致容積率發(fā)生變化，業(yè)主可以維權并要求賠償。

　　突如其來的“隔離”  高層別墅交界處設了個門禁

　　昨天，記者趕到匯錦國際小區(qū)。小區(qū)西門有位中年保安把守，看到生人便急忙詢問身份和來由等情況。知道記者的來意后，這位保安表示，之前小區(qū)內部的別墅區(qū)和高層是相通的，但前不久，有別墅區(qū)的業(yè)主向物業(yè)提出希望加門禁。金基匯錦國際的物業(yè)是開發(fā)商下屬的物業(yè)，安門禁是公司上層作出的決定。

　　“小區(qū)別墅區(qū)有20多棟，高層有9棟，其中包括3棟挑高樓，屬于混合居住。2008年開始銷售，很多人已經住了好幾年。”保安說，西門進出的車輛是高層業(yè)主的，別墅業(yè)主從北門直接進入到別墅區(qū)車庫，兩者車庫分開，“北門只走別墅區(qū)的車，但是所有業(yè)主在不開車的情況下，可以走所有的門。”

　　隨后，這位保安喊來了物業(yè)管理公司一位主管伏玉香，帶領記者進入小區(qū)。記者在小區(qū)內部看到，高層住宅區(qū)的樓棟之間有一定的綠化，靠近南門公共區(qū)域，開發(fā)商修建了小亭子和草坪等休閑設施。

　　穿過高層住宅，記者看到了別墅區(qū)房頂。從公共區(qū)域到別墅區(qū)，要經過一條長約20米、寬約3米的小路，門禁就設置在小路的盡頭。目前，這里只有門禁還沒有圍欄，人們仍可通過門禁以及門禁兩邊進入別墅區(qū)。

　　兩派業(yè)主的“交鋒”  高層區(qū)：綠化和容積率都吃虧了

　　“小區(qū)的別墅入口立門禁了，高層業(yè)主從此休想踏入半步!物業(yè)憑什么做此決定?小區(qū)是我們所有業(yè)主的，你們征求我們意見了嗎?”發(fā)現(xiàn)別墅區(qū)入口立起門禁之后，南京金基匯錦國際的部分高層業(yè)主，開始在網(wǎng)上表達不滿，并發(fā)出維權號召。

　　這些業(yè)主的觀點是：當初算容積率時，是整個小區(qū)攤開算的。現(xiàn)在突然隔開，無形之中高層的容積率發(fā)生了變化，與買房時承諾的不一樣了，讓人感覺很不舒服。

　　高層業(yè)主的另一個不爽之處在于：小區(qū)的綠化原本大家共享，現(xiàn)在加了門禁，別墅業(yè)主依然能享受到小區(qū)的全部綠化，因為他們可以自由出入，但高層業(yè)主只能窩在自己這一邊，“這樣一來，我們就不能進入到別墅區(qū)享受那邊的綠化了。而購房時承諾的40%綠化率，顯然是包括別墅區(qū)那部分的。”高層業(yè)主季先生如是說。

　　不過，也有一部分高層業(yè)主還沒有覺察到安裝門禁之后即將到來的變化。帶著孩子散步的張大爺對揚子晚報記者說，他沒注意到別墅入口設置門禁的事情，“平時我們也不去那邊，又不是出門必經之路，況且那邊除了房子，也沒什么好玩的。”

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　　別墅區(qū)：不防鄰居 是防外面的人

　　昨天，記者走進別墅區(qū)探訪。一位不愿意透露姓名的別墅業(yè)主表示，夏天時他們還能見到保安巡邏，現(xiàn)在天冷了，巡邏的保安變少了。關鍵問題是，別墅入口距離小區(qū)的大門很遠，常常會有外邊的人到別墅區(qū)里來，造成了安全隱患。

　　“別墅里大家都很少鎖門，在樓上也不容易看到樓下的情況。”

　　這位業(yè)主表示，之前經常會有一些人到別墅區(qū)遛狗，小狗穿過欄桿鉆到院子里大小便，讓人很不舒服。“還有，外邊的人經?？嬷“鼇碣N傳單，貼得到處都是，任何人都可以任意進出別墅區(qū)，感覺不是很安全。其實，我們不是為了防范高層鄰居，而是防范外人。”

　　記者了解到，別墅區(qū)共有約60戶人家，目前入住率達到三分之一，很多人入住之后就有了與高層區(qū)隔開的想法，便向物業(yè)提出申請，要動用別墅區(qū)業(yè)主的維修資金，設置一道門禁。“物業(yè)了解情況后，向別墅區(qū)的業(yè)主做了民意調查，在此基礎上，決定設立門禁。”

　　四問“門禁風波”

　　1 突立門禁，物業(yè)此舉合法嗎?

　　行業(yè)協(xié)會：如規(guī)劃中有這個設計就沒問題

　　物業(yè)突然將小區(qū)進行隔離的做法，到底是否合理合法呢?

　　記者昨天采訪了南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的副會長王中寧，他表示，“如果規(guī)劃設計中別墅部分是封閉的且有門禁，那么設置門禁就是合法的，但如果規(guī)劃設計中沒有，則物業(yè)需要經過小區(qū)內一半以上業(yè)主同意才能設置門禁，而不僅僅是征求別墅區(qū)業(yè)主的意見。”

　　王中寧副會長對記者說，如果小區(qū)隔離影響了其他業(yè)主的出行方便，則是不允許的，“主要是看規(guī)劃設計圖紙中有無門禁設計。”

　　記者昨天也采訪了相關律師，江蘇衡鼎律師事務所的周友權律師表達了同樣的觀點，他表示，如果開發(fā)商規(guī)劃設計中有門禁，則是合法的，“各小區(qū)的規(guī)劃設計圖紙都可以在城建檔案館找到，如果業(yè)主想了解情況可以去查。”

　　周友權還強調，“如果沒有聲明是分區(qū)管理的小區(qū)，根據(jù)物權法的相關規(guī)定，在銷售房子后，小區(qū)內的公共綠地歸全體業(yè)主共有，未經業(yè)主大會討論，不能進行分割。”

　　2 規(guī)劃圖紙，能給大家看看嗎?

　　物業(yè)拒絕，但強調“聽說圖紙中設了門禁”

　　昨天，記者采訪了物業(yè)管理公司的伏玉香主管。伏玉香表示，在以前的規(guī)劃設計圖紙中，聽說是有門禁的。“前幾天，安裝門禁的公司過來后還在說，小區(qū)剛建成時按照圖紙是要過來安裝的，但是不知為何沒有安。”

　　伏玉香表示，“你看，別墅區(qū)外面也是有綠化帶隔離開的，本來就是要安裝門禁的。高層業(yè)主也有人問，我們的答復是，這就好像是你們每個單元入戶的那個門禁。”揚子晚報記者看到，伏玉香所說的綠化帶隔離區(qū)位于別墅外圍，用綠化將高層和別墅區(qū)隔離開來。

　　那么設計圖紙上是否真有門禁呢?記者向物業(yè)方提出要看圖紙，被對方拒絕。物業(yè)公司的工作人員告訴記者，別墅區(qū)和高層住宅區(qū)域用的是同一家物業(yè)，但是物業(yè)費不一樣，維修資金也是分開的，別墅區(qū)要設立門禁，維修基金是從別墅區(qū)業(yè)主這里收集的，所以沒有對高層業(yè)主做民意調查。

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　　3 容積率變了，能去討說法嗎?

　　物業(yè)稱兩邊物業(yè)費本就不同，遭專家駁斥

　　高層業(yè)主不爽的原因之一，是無法享受到全部的小區(qū)綠化。對此，物業(yè)管理公司的伏玉香主管解釋道，別墅區(qū)內少有的綠化部分是別墅業(yè)主的院子，公共區(qū)域并不多，只有兩條路。

　　針對容積率的變化，物業(yè)管理人員稱，“當時計算容積率的時候，高層住宅和別墅區(qū)是一起算的，但跟設置門禁的事情是兩碼事。兩邊的物業(yè)費交的不一樣，實際上算分開的兩個小區(qū)，高層住宅物業(yè)費是1.8元每平方米每月，別墅區(qū)是3.5元每平方米每月。”

　　記者了解到，容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，其中總建筑面積是地上所有建筑面積之和，容積率越小，說明建筑總量越小，居住的環(huán)境和質量就越好。對于住戶而言，容積率越低，綠化率越高，則舒適度越高，而對于開發(fā)商來說，容積率低，用于回收資金的面積就少。

　　有業(yè)主稱，自己買房時，得到的承諾是容積率1.8，但如今一道門禁將小區(qū)分割成兩部分后，高層住宅區(qū)將不能享受應有的舒適度。南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的副會長王中寧認為，這種情況如果屬實，就屬于開發(fā)商“過度承諾”，是不合理的。

　　4 高層業(yè)主如維權，勝算大嗎?

　　律師：如合同沒提到容積率，那就難辦了

　　如今，物業(yè)方已經承認，當初的容積率是按照整體算的，那么設置門禁后，必然會造成別墅區(qū)和高層住宅區(qū)容積率的變化。

　　對此，南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長王中寧強調，高層業(yè)主可以依據(jù)法律程序來維權，要求賠償損失的那部分容積率。

　　江蘇衡鼎律師事務所的周友權律師表示，不按照規(guī)劃設計來做是違反法律規(guī)定的，要承擔法律責任。“按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商在銷售商品房時，對小區(qū)是否分開管理等，有義務向買房人說明。”周律師表示，很多開發(fā)商在賣房時，會隱瞞一些情況，或者用虛假的容積率等吸引別人購買。

　　“如果宣傳的內容作為合同附件列入合同的話，且表明違反后要承擔的責任，那么維權會容易些，但是如果合同中沒有提到容積率，也未提到違反后會有什么后果，則維權會相對困難。”周律師表示，雖然合同法有明確規(guī)定，但開發(fā)商一般不會對自己做太多細節(jié)的約束。“所以針對作為噱頭的虛假宣傳，如果沒有具體依據(jù)，維權是很困難的。”